一級建築士と宅建士

確認申請というものをご存じでしょうか？

確認申請とは、建物を建てる時に、このような建物を建てますよと確認してもらう申請です。許可ではないのですが、法規を守っていないと建築できないので許可みたいなものです。

住宅やマンション、工場、倉庫等、建物を建てる時に確認申請が必要になるのですが、普通にホームセンターで売っているヨドコウやイナバの物置を建てる時にも、確認申請が必要とは一般の人は知らないと思います。

確認申請は、通常、建築士が図面や書類を作成して役所等に申請書を提出します。そのような申請を一般の人が行うことは、物置であれば不可能ではありませんが難しいです。

でも、自分の家の庭に物置を建てるのに確認申請を提出している人をご存じでしょうか。

おそらくいないと思います。

確認申請が必要なのに、誰も提出していない？　なぜ？

実は、10㎡以内の物置は、建物に付属する増築で、防火指定がない場合、確認申請が不要なのです。

（防火指定　：　地域によって防火地域、準防火地域、防火指定なし、が定められています）

（確認申請が不要なだけで、基礎に建物を緊結する等の法規は守る必要があります）

ただ、住宅が多い地域は、防火指定なしが多いので、問題ないことが多いのですが、大阪市などの都会は、住宅地でも準防火地域に指定されている事が多いので、10㎡以内の物置でも違反建築物になってしまいます。

また、増築ではなく、物置を新築する場合は、防火指定に関係なく確認申請が必要になってきます。この事を知らない建築関係者も多くいたり、小さな物置で確認申請が必要等、実態にそぐわない状況が続いていた為、

平成27年に国土交通省から、小規模な倉庫の建築基準法上の取扱いについて　という技術的助言が出ました。

内容としては、外部から荷物の出し入れを行うことができ、かつ、内部に人が立ち入らないものについては、建築確認申請は不要との判断がされています。 具体的な数値としては奥行きが1ｍ以下、または高さが1.4ｍ以下とされています。但し、自治体で数値を定めている事がありますので、各行政庁に確認は必要です。

施主から、

「今住んでいる２階建ての住宅を３階建てに出来ませんか？」

たまに聞かれます。

今までに２階建てを３階建てに改造した建物を見たことはありますし、見た目もキレイで、元々が２階建てとは思えない建物もあります。

たしかに、あんな建物を見たら一般の施主は２階建てを３階建てに出来ると思ってしまいます。

設計者の立場からすると、

「出来ない事はないが、合法では難しい」

と考えます。

少し考えればわかります。例えば、鉄骨２階建ての建物は、２階建てで構造計算を行っていますので、３階を後から増築する事は計算していません。３階建ての荷重に耐えられる柱や梁の計算をしていないのです。

木造の場合は、２階建てまでは大抵の場合は筋交い計算を行っており、本格的な構造計算は行っていません。しかし３階建てになると、構造計算が必要になります。当然、２階建てよりも耐力のある建物になります。

施工だけなら２階建てを３階建てにする事は可能ですが、構造耐力のない弱い建物になってしまうという事です。将来、２階建てを３階建てにする予定があるなら、最初から３階部分を増築出来るように検討しておけば可能ですが一般的には行いません。

工務店によっては、全然問題ないと、構造が素人な社長や現場監督が進めてきたりしますが、当然に違反建築です。しかも地震にも弱い。

２階建てを３階建てにする事は メリットよりもデメリットの方が多いと感じます。

マイホームを取得する方法として、

大きく分けると

新築住宅を建てる

建売住宅を購入する

中古住宅を購入する

の３種類の方法があると思います。

その中で、たくさんある中古住宅を購入する場合チェックポイントの中から最低限見てほしいポイントを３点紹介します。

１．隣地との境界がハッキリしているか。

１つ目は、隣地との境界線がはっきりしている敷地がおすすめです。境界がはっきりしていないと、購入してから揉める原因になります。中古住宅を購入する訳ですから、隣地の人の方が古くから住まわれている可能性が高く、

「昔から境界線はここだ」　と言われてしまえば、証拠がなくては何も言えません。

そのために、境界明示を行い、境界プレートを設置するのです。境界明示を行うには、隣接する土地の所有者が立ち会って、承諾の上、捺印しますので、後から揉めた場合でも証拠になります。

境界がハッキリしない場合は、仲介の不動産業者に確認する事が大事です。

２．建物の傾き

２つ目は、建物が傾いている場合、軟弱地盤の上に建物が建っている可能性が高いです。

通常、軟弱地盤の場合は、地盤改良等を行い、建物の荷重が耐えれるように設計を行うのですが、残念ながらそこまで検討をしない業者が存在することも事実です。また、古い建物の場合、地盤の調査さえ行っていない可能性が高いです。

軟弱地盤の上に建物が建っていると、地震の時に倒壊するリスクも高まりますので、傾いている建物はおすすめ出来ません。

では、どうやって建物の傾きを測るか、プロであれば計測の機械を持っていますが、高価です。

簡単な方法としては、ビー玉やパチンコ玉を用意して、色々な部屋の場所で置いてみてください。傾いていなければ転がりません。

転がった場合、転がった方向を覚えて下さい。違う部屋で同じ方向に転がる場合は、建物が傾いている可能性が高いので、その物件は購入しないで下さい。一つの部屋だけがビー玉が転がる場合は、おそらく施工不良か、その部屋の床の下地不良が考えられます。その場合は、直す費用は掛かりますが、建物が傾いているのではないと考えられます。

３．天井のシミ

３つ目に、必ずチェックしてほしいのは、天井のシミです。
天井にシミが有る場合、それは、雨漏りが乾いた跡です。
雨漏りは、専門家が調査しても、原因を特定する事が難しいので、見つけた場合は、仲介の不動産業者や前の持ち主に、雨漏りや修理歴についてお尋ね下さい。

修理をしていて完全に雨漏りが直っていればいいのですが、直っていないのであれば、購入しない事をお勧めします。

以上、中古住宅を購入する場合のチェックポイントを３点紹介しました。

まだまだチェックしなければならない事はありますが、中古住宅を購入する際の参考にして下さい。

一般の方と建物の設計でお話をしていますと、

「なぜ自分の敷地なのに自由に建てられないの？」

とよく言われます。

マイホームを建てるために高いお金を払って土地を購入した人

今まで住んでいた家の建て替えを検討している人

住んでいる家が少し狭くなったので、増築を検討している人

様々な方がおられますが、共通していることは、

「なぜ自分の敷地なのに自由に建てられないの？」です。

そう思うのは当然で、特に都会の土地であれば高額ですから、自由に建物を建てたいと思うことは不思議ではありません。

ただ、世の中にはルールがあり、闇雲に建物を建てられなくなっています。

よく考えてみて下さい。

自分の家を敷地一杯に建てて５階建てにした場合、自分の家だけでは問題にならないかも知れませんが、みんながみんな、好き勝手に建てたらどうなるでしょうか。

窓から太陽光が入らない、火事の時に隣地に延焼する、住宅の横に工場を建設する等　生活しにくいのは想像がつくと思います。

そこで、災害に強く、生活環境が良く、利便性の高い街にするためにルールを定めているのです。

建物の建築ルールを定めているのが建築基準法で、敷地に対する建物の大きさや建物の構造強度、道路からの空き寸法、窓の大きさ等　様々な事が定められています。

ですので、

「なぜ自分の敷地なのに自由に建てられないの？」

と言われれば、

「様々な法規をクリアした上で自由な建物は建てられますよ」

と答えるようにしています。 法規をクリアさせつつ、お客様の要望を叶える　このバランスが大事なのです。