土地を購入する場合に気を付けるポイント

以前の記事で、「中古住宅を購入する場合のチェックポイント」を紹介しましたが、今回は「土地を購入する場合に気を付けるポイント」を紹介したいと思います。

土地を購入する場合に気を付けたいポイントは色々ありますが、何点かに絞って紹介したいと思います。

境界明示

以前の「中古住宅を購入する場合のチェックポイント」でも紹介しましたが、やはり境界がハッキリしていることは重要です。

どこまでが自分の土地かわからなければ、建物の計画にも影響が出ますので、民民の隣地境界明示があるかの確認を不動産業者にして下さい。

土地を購入してから、隣地の所有者から「ここまでは自分の敷地だ」と言われる可能性もあるわけです。実際に、土地の境界に関するトラブルはよくありますので気を付けて下さい。

用途地域

日本全国の土地は、都市計画区域等が定められており、都市計画区域の中で、市街化区域と市街化調整区域に分かれ、さらに市街化区域の中に用途地域が定められています。

用途地域は、第一種住居地域や商業地域、工業地域等、13種類の地域に分けられており、その地域によって建てられる建物の種類が定められています。

住宅であれば、工業専用地域以外の用途地域であれば建築出来ますが、工業地域に住宅を建てても周りは工場ばかりの可能性もあります。今は廻りも全て更地でも、自分が家を建ててから、隣に工場が出来る可能性もあるわけですから、工業地域は、工場付住宅等の計画がない限り、住宅を建てるための敷地を購入する事はお勧めできません。

おすすめは、用途地域の中に、「住居」と入っている用途地域です。13種類の用途地域の内、8種類が住居と付いていますので、出来る限り「住居」と付く土地を購入して下さい。

前面道路の幅員

前面道路とは、敷地が接している道路の事ですが、まず道路幅員が狭ければ、駐車場への駐車が大変になります。しかも経験上、狭い道路に限って、道路にまで植木鉢や自転車が道路に置いてあります。すでにローカルルールが出来上がっている事も多く、後から建物を建てて引っ越す場合は、戸惑う事も多く、しかも、道路が狭ければ、住宅を建築する工事期間中に、近隣に迷惑をかけてしまう事が増えますので、狭い道路は避けたいです。

また、住居系の用途地域では、容積率は前面道路の幅員*0.4 の計算で算出された数値以下にしなければならない為、容積率200%の土地でも、前面道路が4mしかなければ、4*0.4=1.6で、160%までしか、建物を建築する事は出来ません。

以上の事から、5m以上、出来れば6m以上の前面道路がある土地の購入をおすすめします。

以上、3点の「中古住宅を購入する場合のチェックポイント」を紹介させていただきましたので、土地を購入する際に参考にして下さい。

コロナウイルスの影響

世界で流行しているコロナウイルスで、建築業界にも影響がでています。

ウォシュレットや建材メーカーの建具等の部品が中国から入って来ないため、製造が出来ないみたいです。

長引けば、さらに様々な製品に影響がでると思いますので、これから建物の新築やリフォームを検討されている方は注意してください。施工中に工事がストップする事も考えられますので、工事担当に確認しておいた方がいいと思います。

自分の家を自分で設計する事は可能か

自分の家を自分で設計する事は出来るのか?

建物の設計をするためには、建築士の免許が必要です。これは法律で決まっており、建築士の独占業務となっています。

建築士の免許には、大きく分けて、一級建築士と二級建築士があり、設計できる建物の規模が異なっています。一級建築士であれば、どんなに大きな建物でも設計する事が出来ます。

となると、建築士の免許がなければ、自分の家でも設計が出来ないと思われますが、実は、木造2階建て 延べ床面積が100㎡以下の住宅であれば設計する事が可能です。建築士法第3条で定めています。但し、業務として報酬を貰うことは出来ず、業務として行うには、建築士事務所に所属する建築士でなければ、業務として行うことは出来ません。

木造の100㎡以下の住宅になりますが、自分の家の設計をする事は可能ですので、一度チャレンジしてみるもの面白いかもしれません。

いざ設計を進めていくと、間取りはなんとかなると思いますが、一番の難関は建築確認申請と思います。建築確認申請とは、役所に図面や書類を提出して問題ないか確認してもらう申請です。木造2階建てでも簡単な筋交い計算という構造検討が必要であったり、建築士であれば当然知っているとして免除されている規定も全てクリアした図面や書類を用意する必要があります。

結論

不可能ではありませんので、一度チャレンジしてみてはいかがでしょうか。

隣地境界線からの空き寸法

よく、「建物を建てる時は、隣の建物から50cm離さないといけないの?」と聞かれる件について

施主と住宅等の設計の打合せをしていて、隣地境界線から建物を50cm離して計画をしていると、敷地一杯まで建物を建ててほしいと言われます。

反対に、施工できる範囲ギリギリまで隣地に建物を寄せて計画していると、隣地境界線まで50cm離さなくてもいいの?とも聞かれます。

民法234条に、「建物を築造するには、境界線から五十センチメートル以上の距離を保たなければならない。」と記載されています。

また、民法235条に「境界線から一メートル未満の距離において他人の宅地を見通すことのできる窓又は縁側(ベランダを含む。次項において同じ。)を設ける者は、目隠しを付けなければならない。」とも記載されています。

さらに、民法236条に、「前二条の規定と異なる慣習があるときは、その慣習に従う。」

となっており、民法では、外壁から隣地境界線までは50cm以上離さなければならない、慣習がある場合はそれ以上必要と解釈されます。

一方、建物を建てるにおいて重要な建築基準法では、隣地境界線から外壁までの距離を制限する条文はありません。実際に、境界線ギリギリに建築物を建てても違反ではありません。

違反でないからといって、隣地境界線ギリギリで建物を建てると、隣地所有者と揉める原因になりますので、きちんと挨拶をして、事前に建物の計画を伝えて了承を得る事が必要と思います。特定行政庁によっては、隣地境界線から50cm以下で建物を建築する際に、何かあった場合は、対応致します等の誓約書の提出を求められることもあります。

また、建物を施工するにあたっては、隣地をお借りしなければならない場合も出てきます。その時のことを考えても。事前の挨拶と計画の了承を得る事が大切だと思います。

結論

隣地境界線から建物は、50cm以上離すことが望ましいが、出来ない場合は、事前に隣地所有者と話し合い、承諾を得ることが必要

プレハブの物置に確認申請は必要?

確認申請というものをご存じでしょうか?

確認申請とは、建物を建てる時に、このような建物を建てますよと確認してもらう申請です。許可ではないのですが、法規を守っていないと建築できないので許可みたいなものです。

住宅やマンション、工場、倉庫等、建物を建てる時に確認申請が必要になるのですが、普通にホームセンターで売っているヨドコウやイナバの物置を建てる時にも、確認申請が必要とは一般の人は知らないと思います。

確認申請は、通常、建築士が図面や書類を作成して役所等に申請書を提出します。そのような申請を一般の人が行うことは、物置であれば不可能ではありませんが難しいです。

でも、自分の家の庭に物置を建てるのに確認申請を提出している人をご存じでしょうか。

おそらくいないと思います。

確認申請が必要なのに、誰も提出していない? なぜ?

実は、10㎡以内の物置は、建物に付属する増築で、防火指定がない場合、確認申請が不要なのです。

(防火指定 : 地域によって防火地域、準防火地域、防火指定なし、が定められています)

(確認申請が不要なだけで、基礎に建物を緊結する等の法規は守る必要があります)

ただ、住宅が多い地域は、防火指定なしが多いので、問題ないことが多いのですが、大阪市などの都会は、住宅地でも準防火地域に指定されている事が多いので、10㎡以内の物置でも違反建築物になってしまいます。

また、増築ではなく、物置を新築する場合は、防火指定に関係なく確認申請が必要になってきます。この事を知らない建築関係者も多くいたり、小さな物置で確認申請が必要等、実態にそぐわない状況が続いていた為、

平成27年に国土交通省から、小規模な倉庫の建築基準法上の取扱いについて という技術的助言が出ました。

内容としては、外部から荷物の出し入れを行うことができ、かつ、内部に人が立ち入らないものについては、建築確認申請は不要との判断がされています。 具体的な数値としては奥行きが1m以下、または高さが1.4m以下とされています。但し、自治体で数値を定めている事がありますので、各行政庁に確認は必要です。

2階建てを3階建てに

施主から、

「今住んでいる2階建ての住宅を3階建てに出来ませんか?」

たまに聞かれます。

今までに2階建てを3階建てに改造した建物を見たことはありますし、見た目もキレイで、元々が2階建てとは思えない建物もあります。

たしかに、あんな建物を見たら一般の施主は2階建てを3階建てに出来ると思ってしまいます。

設計者の立場からすると、

「出来ない事はないが、合法では難しい」

と考えます。

少し考えればわかります。例えば、鉄骨2階建ての建物は、2階建てで構造計算を行っていますので、3階を後から増築する事は計算していません。3階建ての荷重に耐えられる柱や梁の計算をしていないのです。

木造の場合は、2階建てまでは大抵の場合は筋交い計算を行っており、本格的な構造計算は行っていません。しかし3階建てになると、構造計算が必要になります。当然、2階建てよりも耐力のある建物になります。

施工だけなら2階建てを3階建てにする事は可能ですが、構造耐力のない弱い建物になってしまうという事です。将来、2階建てを3階建てにする予定があるなら、最初から3階部分を増築出来るように検討しておけば可能ですが一般的には行いません。

工務店によっては、全然問題ないと、構造が素人な社長や現場監督が進めてきたりしますが、当然に違反建築です。しかも地震にも弱い。

2階建てを3階建てにする事は メリットよりもデメリットの方が多いと感じます。

中古住宅を購入する場合のチェックポイント

マイホームを取得する方法として、

大きく分けると

新築住宅を建てる

建売住宅を購入する

中古住宅を購入する

の3種類の方法があると思います。

その中で、たくさんある中古住宅を購入する場合チェックポイントの中から最低限見てほしいポイントを3点紹介します。

1.隣地との境界がハッキリしているか。

1つ目は、隣地との境界線がはっきりしている敷地がおすすめです。境界がはっきりしていないと、購入してから揉める原因になります。中古住宅を購入する訳ですから、隣地の人の方が古くから住まわれている可能性が高く、

「昔から境界線はここだ」 と言われてしまえば、証拠がなくては何も言えません。

そのために、境界明示を行い、境界プレートを設置するのです。境界明示を行うには、隣接する土地の所有者が立ち会って、承諾の上、捺印しますので、後から揉めた場合でも証拠になります。

境界がハッキリしない場合は、仲介の不動産業者に確認する事が大事です。

2.建物の傾き

2つ目は、建物が傾いている場合、軟弱地盤の上に建物が建っている可能性が高いです。

通常、軟弱地盤の場合は、地盤改良等を行い、建物の荷重が耐えれるように設計を行うのですが、残念ながらそこまで検討をしない業者が存在することも事実です。また、古い建物の場合、地盤の調査さえ行っていない可能性が高いです。

軟弱地盤の上に建物が建っていると、地震の時に倒壊するリスクも高まりますので、傾いている建物はおすすめ出来ません。

では、どうやって建物の傾きを測るか、プロであれば計測の機械を持っていますが、高価です。

簡単な方法としては、ビー玉やパチンコ玉を用意して、色々な部屋の場所で置いてみてください。傾いていなければ転がりません。

転がった場合、転がった方向を覚えて下さい。違う部屋で同じ方向に転がる場合は、建物が傾いている可能性が高いので、その物件は購入しないで下さい。一つの部屋だけがビー玉が転がる場合は、おそらく施工不良か、その部屋の床の下地不良が考えられます。その場合は、直す費用は掛かりますが、建物が傾いているのではないと考えられます。

3.天井のシミ

3つ目に、必ずチェックしてほしいのは、天井のシミです。
天井にシミが有る場合、それは、雨漏りが乾いた跡です。
雨漏りは、専門家が調査しても、原因を特定する事が難しいので、見つけた場合は、仲介の不動産業者や前の持ち主に、雨漏りや修理歴についてお尋ね下さい。

修理をしていて完全に雨漏りが直っていればいいのですが、直っていないのであれば、購入しない事をお勧めします。

以上、中古住宅を購入する場合のチェックポイントを3点紹介しました。

まだまだチェックしなければならない事はありますが、中古住宅を購入する際の参考にして下さい。

自分の敷地なのに自由に建物が建てられない?

一般の方と建物の設計でお話をしていますと、

「なぜ自分の敷地なのに自由に建てられないの?」

とよく言われます。

マイホームを建てるために高いお金を払って土地を購入した人

今まで住んでいた家の建て替えを検討している人

住んでいる家が少し狭くなったので、増築を検討している人

様々な方がおられますが、共通していることは、

「なぜ自分の敷地なのに自由に建てられないの?」です。

そう思うのは当然で、特に都会の土地であれば高額ですから、自由に建物を建てたいと思うことは不思議ではありません。

ただ、世の中にはルールがあり、闇雲に建物を建てられなくなっています。

よく考えてみて下さい。

自分の家を敷地一杯に建てて5階建てにした場合、自分の家だけでは問題にならないかも知れませんが、みんながみんな、好き勝手に建てたらどうなるでしょうか。

窓から太陽光が入らない、火事の時に隣地に延焼する、住宅の横に工場を建設する等 生活しにくいのは想像がつくと思います。

そこで、災害に強く、生活環境が良く、利便性の高い街にするためにルールを定めているのです。

建物の建築ルールを定めているのが建築基準法で、敷地に対する建物の大きさや建物の構造強度、道路からの空き寸法、窓の大きさ等 様々な事が定められています。

ですので、

「なぜ自分の敷地なのに自由に建てられないの?」

と言われれば、

「様々な法規をクリアした上で自由な建物は建てられますよ」

と答えるようにしています。 法規をクリアさせつつ、お客様の要望を叶える このバランスが大事なのです。