令和７年４月１日に建築基準法が改正されました。
主な改正点としては、省エネ基準適合義務の対象拡大と、木造建築物の構造安全性を確認する基準の見直しが主要なポイントです。この改正によって、木造住宅のリフォームも影響を受けることになります。
詳細については下記のサイトで確認して下さい。
国土交通省：令和７年４月１日から省エネ基準適合の全面義務化や構造関係規定の見直しなどが施行されます！！
木造の住宅は省令準耐火構造にすれば火災保険料を半額に出来る
省令準耐火構造とは
住宅を建てた場合、火災保険に加入すると思います。しかし、火災保険料は意外と高額で結構な負担になります。
省令準耐火構造とは、住宅支援機構(旧住宅金融公庫)が定めている基準で、通常の木造住宅よりも隣室への延焼を予防している内容になっています。
建築基準法とは関係なく、建築基準法で定める準耐火構造とは別の基準になります。
火災保険料には区分があります
火災保険料は、耐火構造等の建物の構造によって価格が異なります。
例として、火災保険料の建物の構造はM構造（マンション構造）、T構造（耐火構造）、H構造（非耐火構造）の3種類に分けられ、M構造が最も保険料が安く、H構造が最も高くなります。
通常の木造住宅の場合はH構造に分類されるので、保険料が高くなってしまいますが、省令準耐火構造で建築すれば、T構造に分類されますので、通常のH構造よりも保険料が安くなります。
火災保険のおおよその金額とは
建物の面積にもよりますが、一般的な木造住宅の火災保険の金額は、年間3万円から4万円程度、省令準耐火構造であれば、年間1.5万円から2万円ほどになり、保険料が約半額になります。
35年ローンの間、火災保険料を支払い続けると、差額が52.5万円から70万円程度になり、省令準耐火構造にするメリットがわかると思います。
但し、省令準耐火構造にする場合、工事に大工手間と材料が増えますので、建築業者により異なりますが、約20万円から35万円の追加が発生します。
結論
省令準耐火構造で建築して火災に強いマイホームを手に入れ、20万程度浮いてくるのですから、迷う事はありません。省令準耐火構造を選択しましょう。
空き家の活用
空き家の活用
建物を建築する際には建築確認申請が必要です。
建築確認申請とは、簡単に言えば役所等に建築予定の建物が法律を守った建物である事を確認してもらう申請になります。
また、空き家を他の用途に使用する際にも、基本的に用途変更になり建築確認申請が必要です。
用途変更とは、例えば住宅から店舗等に使用する用途を変更する場合等に必要になります。
建築確認申請は、通常、建築士に依頼をして、法規チェックや役所との協議等を行ってもらい申請を行いますので、かなりの費用が必要になり、申請手数料も役所に納めなければなりません。
建築基準法が改正されています
この用途変更による建築確認申請が大きな壁になり空き家の活用を妨げる１つの要因になっています。
しかし、数年前の建築基準法の改正で、用途変更による建築確認申請を行わなければならない建物の床面積が100平米から200平米に緩和された事で随分と状況は変わってきました。
具体的には、例えば98平米の住宅を店舗に変更する場合にも用途変更による建築確認申請は不要になります。
ただし、役所への申請が不要なだけで、新しい用途において法規を遵守する必要があります。
用途変更による建築確認申請が必要な面積が緩和されたことが徐々に知れ渡ってきているのか、用途変更に関する相談が増えてきましたが、まだまだ一般的には知れ渡ってないと思われます。
活用次第で副収入も可能
日本の住宅で200平米を超えるものは、かなりの豪邸ですので、200平米まで用途変更による建築確認申請が不要と言うことは、おそらく大部分の空き家が該当すると思われます。
空き家を放置する事は街の景観を損ねて犯罪を増やす事にも繋がりかねません。
空き家をお持ちの方は、自分の副収入や街の景観の改善等にも繋がりますので、有効活用を検討してみるのはどうでしょうか。
給湯器がない？
給湯器が壊れると大変な事になる
コロナウイルスが世界中で感染が広がり、多方面で問題や弊害が出ています。
建築業界でもたくさんの問題が発生しており、色々な資材の高騰や生産が追いつかない製品の発生等、新築の建物を建てても、材料不足で完成しない建物もでています。
新築の建物を建てないから関係ないと思っている方もいると思いますが、普通に生活している方にとっても大変困る問題も発生しています。
ガス給湯器がないのです。
ガス給湯器がないと湯が沸かせず風呂も入れません。
しかもガス給湯器は突然壊れる事がありますし、大抵の家では、壊れてから交換する事が多いと思います。
しかし、今現在、ガス給湯器が壊れてもすぐに交換が出来ない状態です。これは日本全国同じで、建築会社が発注しても、メーカーから3ヶ月から半年先の入荷の連絡がきます。
実際、給湯器が入らない為に完成しなくて引き渡しが出来ない物件もでています。
今、給湯器が壊れたら本当に大変な事になるので、古い給湯器をお使いの方は、壊れる前に交換を検討して発注しておくことをお勧めします。
建築基準法上の道路とは
建築基準法上の道路って何？
一口に道路と言っても、様々な法律で道路の定義がありますが、今回は建築基準法上の道路について解説したいと思います。
建物を建てる場合、建築基準法を守る必要があり、建築基準法の中で、建築確認申請の事や、道路の定義がされています。
２ｍ以上道路に接しなければ建物が建てられない
建築基準法では、建物を建てるためには、原則２ｍ以上道路に接しなければならないとされています。
建物を建築する際に必要な確認申請の審査において、建築基準法上の道路に２ｍ以上接しているかの確認がなされます。
紛らしいのですが、２ｍ以上接しなければならない道路は、建築基準法上の道路なのです。建築基準法が定義する道路には、国道や府道、県道、市道、位置指定道路等と、大抵の道路が含まれるのですが、入り組んだ細い道路や行き止まりの道路等の中には、建築基準法上の道路ではない道路が存在します。
現地で道路を見ただけでは判断できない事が多いので、その場合は役所の建築指導課等に行って建築基準法上の道路か確認する必要があります。
一見道路に見えても「建築基準法上の道路じゃない道路」の可能性がありますので、土地を購入する際には気を付けなければならないポイントです。
結論
土地を購入する際には、建築基準法上の道路に２ｍ以上接しているか確認する必要がある
土地を購入する際に気を付ける３つのポイント
土地を購入する際の注意点
以前の記事で、「中古住宅を購入する場合のチェックポイント」を紹介しましたが、今回は「土地を購入する場合に気を付けるポイント」を紹介したいと思います。
土地を購入する場合に気を付けたいポイントは色々ありますが、何点かに絞って紹介したいと思います。
境界明示
以前の「中古住宅を購入する場合のチェックポイント」でも紹介しましたが、やはり境界がハッキリしていることは重要です。
どこまでが自分の土地かわからなければ、建物の計画にも影響が出ますので、民民の隣地境界明示があるかの確認を不動産業者にして下さい。
土地を購入してから、隣地の所有者から「ここまでは自分の敷地だ」と言われる可能性もあるわけです。
実際に、土地の境界に関するトラブルはよくありますので気を付けて下さい。
用途地域
日本全国の土地は、都市計画区域等が定められており、都市計画区域の中で、市街化区域と市街化調整区域に分かれ、さらに市街化区域の中に用途地域が定められています。
用途地域は、第一種住居地域や商業地域、工業地域等、13種類の地域に分けられており、その地域によって建てられる建物の種類が定められています。
住宅であれば、工業専用地域以外の用途地域であれば建築出来ますが、工業地域に住宅を建てても周りは工場ばかりの可能性もあります。
今は廻りも全て更地でも、自分が家を建ててから、隣に工場が出来る可能性もあるわけですから、工業地域は、工場付住宅等の計画がない限り、住宅を建てるための敷地を購入する事はお勧めできません。
おすすめは、用途地域の中に、「住居」と入っている用途地域です。13種類の用途地域の内、8種類が住居と付いていますので、出来る限り「住居」と付く土地を購入して下さい。
前面道路の幅員
前面道路とは、敷地が接している道路の事ですが、まず道路幅員が狭ければ、駐車場への駐車が大変になります。
しかも経験上、狭い道路に限って、道路にまで植木鉢や自転車が道路に置いてあります。
すでにローカルルールが出来上がっている事も多く、後から建物を建てて引っ越す場合は、戸惑う事も多く、しかも、道路が狭ければ、住宅を建築する工事期間中に、近隣に迷惑をかけてしまう事が増えますので、狭い道路は避けたいです。
また、住居系の用途地域では、容積率は前面道路の幅員*0.4 の計算で算出された数値以下にしなければならない為、容積率200％の土地でも、前面道路が4ｍしかなければ、4*0.4=1.6で、160％までしか、建物を建築する事は出来ません。
以上の事から、5ｍ以上、出来れば6ｍ以上の前面道路がある土地の購入をおすすめします。
以上、3点の「中古住宅を購入する場合のチェックポイント」を紹介させていただきましたので、土地を購入する際に参考にして下さい。
コロナウイルスの影響
自分の家を自分で設計する事は可能か
自分の家を自分で設計する事は出来るのか？
建物の設計をするためには、建築士の免許が必要です。
これは法律で決まっており、建築士の独占業務となっています。
建築士の免許には、大きく分けて、一級建築士と二級建築士があり、設計できる建物の規模が異なっています。
一級建築士であれば、どんなに大きな建物でも設計する事が出来ます。
建物の設計が建築士の独占業務ですから、建築士の免許がなければ、自分の家でも設計が出来ないと思われますが、実は、木造２階建て 延べ床面積が100㎡以下の住宅であれば設計する事が可能です。
建築士法第3条で定めています。
但し、業務として報酬を貰うことは出来ず、業務として行うには、建築士事務所に所属する建築士でなければ、業務として行うことは出来ません。
木造の100㎡以下の住宅になりますが、自分の家の設計をする事は可能ですので、一度チャレンジしてみるもの面白いかもしれません。
いざ設計を進めていくと、間取りはなんとかなると思います。
しかし、一番の難関は建築確認申請と思います。
建築確認申請とは、役所に図面や書類を提出して問題ないか確認してもらう申請です。
木造2階建てでも簡単な筋交い計算という構造検討が必要であったり、建築士であれば当然知っているとして免除されている規定も全てクリアした図面や書類を用意する必要があります。
結論
不可能ではありませんので、大きさに制限がありますが、一度チャレンジしてみてはいかがでしょうか。
自分の敷地なのに自由に建物が建てられない？
自分の土地なのに
一般の方と建物の設計でお話をしていますと、
「なぜ自分の敷地なのに自由に建てられないの？」
とよく言われます。
マイホームを建てるために高いお金を払って土地を購入した人
今まで住んでいた家の建て替えを検討している人
住んでいる家が少し狭くなったので、増築を検討している人
様々な方がおられますが、共通していることは、
「なぜ自分の敷地なのに自由に建てられないの？」です。
そう思うのは当然で、特に都会の土地であれば高額ですから、自由に建物を建てたいと思うことは不思議ではありません。
ただ、世の中にはルールがあり、闇雲に建物を建てられなくなっています。
みんなが勝手に建てだしたら
よく考えてみて下さい。
自分の家を敷地一杯に建てて５階建てにした場合、自分の家だけでは問題にならないかも知れませんが、みんながみんな、好き勝手に建てたらどうなるでしょうか。
窓から太陽光が入らない住宅になってしまうかもしれません
隣同士が近すぎると火事の時に隣の建物に延焼してしまうかもしれません
住宅の横に工場が出来て、騒音や振動で住みにくくなるかもしれません
みんなが好き勝手に建ててしまうと、生活しにくいのは想像がつくと思います。
そこで、災害に強く、生活環境が良く、利便性の高い街にするためにルールを定めているのです。
建物の建築ルールを定めているのが建築基準法で、敷地に対する建物の大きさや建物の構造強度、道路からの空き寸法、窓の大きさ等 様々な事が定められています。
ですので、
「なぜ自分の敷地なのに自由に建てられないの？」
と言われれば、
「様々な法規をクリアした上で自由な建物は建てられますよ」
と答えるようにしています。 法規をクリアさせつつ、お客様の要望を叶える このバランスが大事なのです。